Нормативне регулювання

Почнемо з нормативного регулювання. Питання, пов'язані з наданням житлово-комунальних послуг населенню, регулюються низкою законів і ще більшою кількістю підзаконних нормативно-правових актів, розібратися в яких звичайному споживачу не просто.

Відносини у сфері житлово-комунального комунальних послуг належать до категорії цивільно-правових, тому одним із основних документів, що регламентують цю сферу, є Цивільний кодекс України (ЦКУ ). Також такі відносини регулюють спеціальні акти, такі як Житловий кодекс України (ЖКУ ) і Закон України «Про житлово-комунальні послуги» .

Крім того, оскільки кожен мешканець є одночасно споживачем житлово-комунальних послуг, то на ці відносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів» .

До підзаконних актів у сфері житлово-комунального комунальних послуг належать акти Кабінету Міністрів і профільного органу центральної виконавчої влади — Міністерства житлово-комунального господарства. Приміром, Постановою Кабінету Міністрів України від 9 грудня 1999 року №2246  затверджено Правила надання населенню послуг з газопостачання; Постановою КМУ від 26 липня 1999 року № 1357  — Правила користування електричною енергією для населення; Постановою КМУ від 21 липня 2005 року №630  — Правила надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення тощо. Крім того, є різні стандарти, нормативи, методичні вказівки.

Сторони договору

Якщо однією стороною договору про надання комунальних послуг є споживач, то з визначенням другої сторони часто виникають труднощі. Річ у тім, що в Україні фактично існує два способи надання житлово-комунальних послуг споживачеві: через балансоутримувача і виконавцем напряму.

Балансоутримувачем зазвичай є ЖЕК, ЖБК та ОСББ. Ці організації безпосередньо надають послуги з управління та утримання будинку і прибудинкової території. А в деяких випадках мешканці укладають з ними договори на послуги з централізованого опалення, холодного і гарячого водопостачання, водовідведення і навіть газо- та електропостачання. Своєю чергою, ЖЕК, ЖБК та ОСББ укладає договір про надання комунальної послуги з безпосереднім постачальником (водоканалом, тепломережею, газо- або енергопостачальною організацією).

Якщо виробник послуги є одночасно і її безпосереднім виконавцем, то мешканець має справу з декількома договорами, другою стороною в яких є обслуговуючі організації — ЖЕК, ЖБК, ОСББ, водоканал, тепломережа, газо- і енергопостачальна організація тощо.

Часто доводиться мати справу зі змішаним способом надання житлово-комунальних послуг. Так, послуги з газо- і енергопостачання надають на підставі окремих угод з виконавцями таких послуг, тоді як інші комунальні послуги — на підставі договору з балансоутримувачем.

Істотні умови

Незалежно від того, з ким укладено договір, з виконавцем або виробником послуги, істотними умовами договору про надання житлово-комунальних послуг, згідно зі ст. 26 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», є:

1. найменування сторін;
2. предмет договору;
3. вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їхні складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг;
4. порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги;
5. порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;
6. права і обов'язки сторін;
7. порядок контролю і звітності сторін;
8. порядок вимірювання визначення обсягів і якості наданих послуг;
9. визначення точок розподілу, в яких відбувається передання послуг від виконавця/виробника споживачеві;
10. порядок обслуговування мереж і розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту);
11. умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку;
12. порядок здійснення ремонту;
13. відповідальність сторін і штрафні санкції за невиконання умов договору;
14. порядок вирішення суперечок;
15. перелік форс-мажорних обставин;
16. термін дії договору;
17. умови зміни, пролонгації, припинення дії договору;
18. дата і місце укладення договору.

Крім істотних, договір може містити інші умови за згодою сторін. Таким чином, споживач має повне право просити виконавця або виробника послуг про внесення в договір додаткових умов. Процедура узгодження договору відбувається протягом одного місяця з дня подання проекту договору однієї із сторін. Договір про надання житлово-комунальних послуг набуває чинності з моменту його укладення.

Договір не може містити умов, які запроваджують додаткові види оплати послуг, не передбачені типовими договорами про надання житлово-комунальних послуг, затверджених Кабінетом Міністрів України.

Наприклад, Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджено Постановою КМУ від 20 травня 2009 року №529 . Кожен споживач може ознайомитися з його змістом і перевірити, наскільки відповідають умови Типового договору умовам конкретної угоди з мешканцем.

Варто наголосити про ситуації, коли договір про надання житлово-комунальних послуг не укладено. У такому випадку, з одного боку, у виробника немає правових підстав вимагати від споживача оплати наданих послуг, а з іншого — немає підстав і для їх надання. Тим не менше, судова практика в таких справах йде тим шляхом, що якщо послугу надали, а споживач не заперечував проти її надання, оплачувати житлово-комунальні послуги він зобов'язаний. У будь-якому випадку, кожен споживач має пам'ятати, що він може вимагати у виконавця або виробника укладення з ним договору про надання комунальної послуги, а останній не може споживачеві в цьому відмовити.

Права та обов'язки споживача

Кожен споживач житлово-комунальних послуг повинен знати про те, які права та обов'язки він має.

Так, згідно зі ст. 20 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», споживач має право:

1. отримувати вчасно і відповідної якості житлово-комунальні послуги відповідно до законодавства та умов договору про надання житлово-комунальних послуг;
2. одержувати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їхню вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їхні споживчі властивості тощо;
3. на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, завданої життю або здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;
4. на усунення протягом строку, встановленого договором або чинним законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;
5. на зменшення розміру плати за надані послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;
6. на несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та/або членів його родини за відповідного документального оформлення, а також за період фактичної відсутності житлово-комунальних послуг, визначених договором у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
7. отримувати від виконавця компенсацію в розмірі, визначеному договором, рішенням суду або законодавством, за перевищення нормативних термінів на проведення аварійно-відновлювальних робіт;
8. на перевірку кількості і якості житлово-комунальних послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Споживач має право на укладення договору з виконавцем відповідних послуг на профілактику, перевірку, а також заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та засобів обліку, які вийшли з ладу.

Споживач зобов'язаний:

1. укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору;
2. вчасно вживати заходів щодо усунення виявлених несправностей, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, які виникли з його власної провини;
3. забезпечувати цілісність засобів обліку комунальних послуг і не втручатися в їхню роботу;
4. власним коштом ремонтувати і замінювати санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його провини;
5. оплачувати житлово-комунальні послуги в терміни, встановлені договором або законом;
6. дотримуватися правил пожежної і газової безпеки, санітарних норм;
7. допускати в приміщення, будинки і споруди представників виконавця/виробника в порядку, визначеному законом та договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних і профілактичних оглядів та перевірок показників засобів обліку;
8. дотримуватися вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту або реконструкції приміщень або їхніх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунального комунальних послуг;
9. вчасно проводити підготовку житлового будинку, квартири і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;
10. у разі невчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги сплачувати пеню у встановлених законом або договором розмірах.

Розірвання договору споживачем

Трапляється, що та чи інша комунальна послуга не потрібна. Це може бути пов'язано з тим,що споживач не задоволений якістю послуги або більше не має потреби в ній, оскільки він і члени його сім'ї тимчасово виїжджають з житлового приміщення.

Відповідно до частини 6 ст. 26 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» у разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця або виробника споживач має право розірвати договір у порядку, встановленому законом.

Така можливість передбачена і низкою підзаконних нормативних актів, що регулюють порядок надання окремих комунальних послуг. Так, Правилами надання населенню послуг з газопостачання передбачена можливість відмови споживача від послуг з газопостачання на підставі письмової заяви. Її подають підприємству, з яким укладено договір з газопостачання, за 7 днів до передбачуваної дати відключення. Припинення газопостачання здійснюється шляхом відключення приладів та їх опломбування після проведення розрахунків за надані послуги. Так само розривають догові між споживачем і енергопостачальною організацією згідно з Постановою КМУ від 26 липня 1999 р. № 1357 «Про затвердження Правил користування електричною енергією для населення». За 7 днів споживач повинен повідомити енергопостачальну організацію про своє бажання припинити користуватися електроенергією і провести повний розрахунок. Відповідно до Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та умовами Типового договору, споживач має право не сплачувати вартість послуг за період тимчасової відсутності його і членів його родини після відключення виконавцем холодної та гарячої води і опломбування кранів у квартирі.

Утім, в деяких випадках можливість односторонньої відмови від договору окремим споживачем обмежена законодавчо. Так, згідно з Наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства № 4 від 22.11. р., з подальшими змінами, внесеними Наказом Міністерства житлово-комунального господарства № 169 від 06.11.2007 р., відключення від мережі центрального опалення можливо лише щодо всього житлового будинку. Заяви мешканців про індивідуальне відключення від мережі центрального опалення не розглядають. Щоб відключити будинок від системи центрального опалення, треба скликати загальні збори мешканців будинку, на якому ухвалити рішення про відключення всього будинку від тепломережі. Причому таке рішення мають підтримати всі власники. Далі потрібно подати копію протоколу загальних зборів мешканців разом із заявою в міжвідомчу Комісію для розгляду питань про відключення споживачів від мереж ЦО і ГВП. Рішення Комісії ухвалюють за наявності затвердженої органом місцевого самоврядування оптимізованої схеми перспективного розвитку систем теплопостачання населеного пункту та згідно з нею.

Думка

Андрій Осипов, адвокат, АТ «Присяжний повірений»:

«Ніхто не може змусити вас укласти з ЖЕК договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, якщо він не відповідає вимогам, які передбачені постановою Кабміну України № 529 від 20 травня 2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій».

В останні кілька років ми стали свідками необґрунтованих вимог керівництва ЖЕК переукладати договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у добровільно-примусовому порядку. Правильно роблять мешканці, які не підписують договори, що порушують їхні права та законні інтереси.

Згідно зі ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов'язаний укласти договір про надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. І ось тут виникає питання, а чи відповідає договір, який нав’язує нам ЖЕК, типовому? Зазвичай, ні.

Постанова Кабміну України № 529 від 20 травня 2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» дійсно затверджує типовий договір, який і має відповідати договору, що нам пропонує ЖЕК. Зразок договору можна знайти в Інтернеті. Також хотілося б звернути увагу на перелік послуг, що надає ЖЕК, за які ми можемо платити. Згідно з типовим переліком послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, такими послугами є:

1. Прибирання прибудинкової території;
2. Прибирання сходових майданчиків;
3. Вивезення побутових відходів (збір, зберігання, перевезення, переробка, утилізація, знешкодження і поховання);
4. Прибирання підвалів, технічних поверхів і покрівлі;
5. Технічне обслуговування ліфтів;
6. Обслуговування систем диспетчеризації;
7. Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем гарячого водопостачання; холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання; зливової каналізації;
8. Дератизація;
9. Дезінсекція;
10. Обслуговування димовентиляційних каналів;
11. Технічне обслуговування і поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем за їх наявності;
12. Поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання і зливової каналізації та технічних пристроїв будинків і елементів зовнішнього благоустрою, розміщених на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (зокрема спортивних, дитячих та інших майданчиків);
13. Полив дворів, клумб і газонів;
14. Прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледичними сумішами;
15. Експлуатація номерних знаків на будинках;
16. Освітлення місць загального користування та підвалів і підкачування води;
17. Енергопостачання ліфтів;
18. Періодична перевірка, обслуговування і ремонт квартирних засобів обліку води і теплової енергії, у тому числі їх демонтаж, транспортування та монтаж після перевірки.

Цей перелік послуг є вичерпним і нічого іншого ЖЕК не має права Вам нав'язувати! Пряма заборона на це передбачена ст. 26 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір не може містити умов, які запроваджують додаткові види оплати послуг, які не передбачені типовими договорами про надання житлово-комунальних послуг, затверджених Кабінетом Міністрів України.

Якщо ЖЕК готовий укласти договір в рамках прав, передбачених чинним законодавством України, то, на мій погляд, доцільно обговорити і погодити також інші умови укладення договору з ЖЕК, які відповідають зокрема і Вашим законним інтересам.

• Автор: Катерина Гутгарц
• Джерело: Prostopravo.com.ua